در پاسخ به این سوال که آیا پاسیو جز مشاعات است یا خیر؟، باید به طور صریح و قانونی گفت: بله، پاسیو (نورگیر) در اصل جزو مشاعات ساختمان محسوب میشود، مگر آنکه در اسناد مالکیت و صورتمجلس تفکیکی، به صراحت خلاف آن قید شده باشد یا دسترسی به آن تنها از طریق یک واحد خاص میسر باشد. با این حال، حتی در صورتی که پاسیو در اختیار اختصاصی یک واحد باشد، مالک آن واحد حق تغییر کاربری، مسقف کردن یا ایجاد مزاحمت برای سایر مالکین را ندارد، چرا که این فضا بخشی از نمای داخلی و ساختار نوردهی کل ساختمان است. در ادامه این مقاله از دیدگاه حقوقی و آییننامههای اجرایی، تمامی جزئیات و سوالات متداول در این زمینه را بررسی میکنیم.
مفهوم مشاعات و جایگاه پاسیو در قانون تملک آپارتمانها
در قانون تملک آپارتمانها، بخشهای یک ساختمان به دو دسته “اختصاصی” و “مشترک” (مشاعات) تقسیم میشوند. مشاعات بخشهایی هستند که تمام مالکین به نسبت سهم خود در آن شریکاند. طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها، فضاهایی مانند حیاط، بام، راهروها و نورگیرها (پاسیو) که برای استفاده مشترک یا تامین نور و تهویه کل سازه طراحی شدهاند، جزو مشاعات هستند.
حتی اگر در نقشه ساختمان، پاسیو در داخل محدوده یک واحد قرار گرفته باشد، به دلیل نقش حیاتی آن در تامین نور سایر واحدها (مثلاً پنجره آشپزخانه واحد بالایی که به پاسیو باز میشود)، حقوق قانونی سایر ساکنین بر آن مترتب است.
پاسیو در اختیار اختصاصی؛ حق استفاده با کیست؟
یکی از چالشهای بزرگ در مجتمعهای مسکونی، پاسیوهایی است که در طبقه اول یا همکف قرار دارند و تنها راه ورود به آنها از داخل یک واحد است. در این حالت، هرچند از نظر فیزیکی فضا در اختیار یک واحد است، اما از نظر حقوقی به آن «حق استفاده اختصاصی از مشاعات» میگویند.
نکته مهم اگر قصد تغییر در این فضا را دارید، حتماً باید بدانید که هرگونه ساخت و ساز یا سقف پاسیو در این بخش مشاعی، نیازمند اجازه کتبی تمامی مالکین ساختمان و رعایت ضوابط شهرداری است.
سوالات متداول حقوقی درباره مشاعات پاسیو (استخراج شده از انجمنهای حقوقی)
در این بخش به تحلیل سوالاتی میپردازیم که بیشترین تکرار را در جستجوهای کاربران و مراجع قضایی داشتهاند:
۱. آیا مالک طبقه اول میتواند پاسیو را مسقف کند؟
این یکی از پرتکرارترین سوالات است. طبق رای وحدت رویه و قوانین شهرداری، مسقف کردن پاسیو به دلیل تغییر در ضریب سطح اشغال و احتمالا کاهش نور و تهویه سایر واحدها، ممنوع است مگر با رضایت ۱۰۰ درصدی ساکنین و دریافت مجوز از شهرداری. در غیر این صورت، سایر مالکین میتوانند با مراجعه به شورای حل اختلاف، حکم تخریب سقف را دریافت کنند.
۲. هزینه تعمیر و نگهداری پاسیو بر عهده کیست؟
اگر پاسیو به عنوان مشاعات در نظر گرفته شود و همه به آن دسترسی داشته باشند، هزینهها طبق متراژ زیربنا بین همه تقسیم میشود. اما اگر پاسیو در اختیار اختصاصی یک واحد باشد (مثلاً واحد طبقه اول)، هزینههای نظافت و نگهداری بر عهده بهرهبردار است، مگر اینکه تعمیرات مربوط به اصل سازه یا لولههای مشاعی عبوری از آن باشد.
۳. آیا میتوان در پاسیو کبابپز یا مطبخ ایجاد کرد؟
خیر. از آنجایی که پاسیو مجرای تهویه ساختمان است، ایجاد هرگونه آلودگی صوتی، بو و دود که مخل آسایش سایر واحدها (که پنجرهشان به پاسیو باز میشود) باشد، مصداق “مزاحمت ملکی” بوده و قابل پیگیری قانونی است.
۴. گذاشتن اشیا و وسایل در پاسیو چه حکمی دارد؟
اگر پاسیو مشاع باشد، هیچکس حق گذاشتن وسایل شخصی را ندارد. اگر در اختیار اختصاصی باشد، مالک نباید وسایلی بگذارد که ارتفاع آنها از حد مجاز پنجره همسایه بالاتر برود یا منظره زشتی ایجاد کند.
تفاوت پاسیو، حیاط خلوت و نورگیر از منظر سند مالکیت
بسیاری از مردم این سه واژه را به جای هم به کار میبرند، اما در صورتمجلس تفکیکی تفاوت دارند:
1. **نورگیر:** صرفاً برای نوررسانی است و معمولاً کف آن در طبقه همکف است.2. **پاسیو:** فضایی برای تهویه و نور که میتواند کاربری تفریحی (با رعایت قانون) داشته باشد.
3. **حیاط خلوت:** معمولاً در پشت ساختمان قرار دارد و ممکن است در سند برخی واحدها به صورت قطعی ثبت شده باشد.
شهرداری تهران و سایر کلانشهرها ضوابط سختگیرانهای برای پاسیو دارند. به عنوان مثال:
* ابعاد نورگیر برای واحدهای بزرگتر از ۲۰۰ متر باید حداقل ۱۲ متر مربع باشد.
* فاصله پنجرههای روبرو در پاسیو نباید از حد مجاز (معمولاً ۴ متر) کمتر باشد تا اشراف بصری ایجاد نشود.
* تبدیل پاسیو به فضای مسکونی (تراشیدن دیوار و الحاق به اتاق) تخلف ساختمانی محسوب شده و در کمیسیون ماده ۱۰۰ جریمه یا حکم تخریب میگیرد.
نحوه شکایت از تصرف عدوانی در پاسیو
اگر یکی از همسایگان بدون اجازه اقدام به تصرف پاسیو مشاعی کرده یا با نصب سقف غیرمجاز مانع نورگیری واحد شما شده است، مراحل زیر را طی کنید:
1. ارسال اظهارنامه قانونی: ابتدا به طور رسمی از او بخواهید رفع تصرف کند.
2. تامین دلیل: از طریق شورای حل اختلاف، کارشناس رسمی دادگستری برای مشاهده وضع موجود اعزام کنید.
3. دادخواست رفع مزاحمت:با استناد به ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی، دادخواست خود را به دادگاه ارائه دهید.
نتیجهگیری و جمعبندی
در پاسخ نهایی به سوال “آیا پاسیو جز مشاعات است”، دریافتیم که اصل بر مشاع بودن است. پاسیو ریه ساختمان شماست و هرگونه تغییر در آن باید با در نظر گرفتن حقوق همسایگی و قوانین شهرداری انجام شود. اگر به دنبال زیبایی این فضا هستید، بهترین راه استفاده از المانهای سبز (پاسیو گلخانهای) و مشورت با متخصصین برای نصب سقفهای قانونی و استاندارد است تا دچار مشکلات حقوقی با سایر مالکین نشوید.
این محتوا با هدف اطلاعرسانی نگارش شده است؛ برای موارد خاص حقوقی، حتماً با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت نمایید.